《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》釋讀

制定地方法規(guī)

促進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提質增效

市人大常委會秉持“良法善治”的工作目標，發(fā)揮地方法規(guī)實施性補充性探索性功能，針對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作存在問題提出立法解決方案，推進實現(xiàn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理領域的善治。

第一部分  《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》制定的必要性

（一）制定條例是我市城鎮(zhèn)化發(fā)展提出的必然要求。城市化開始進入下半場，城市人口超過農(nóng)業(yè)人口。隨著新型工業(yè)化、信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的深入發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉移人口市民化政策的落實落地，新型城市化穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增加。住宅小區(qū)物業(yè)服務管理工作涉及城鎮(zhèn)居民的獲得感幸福感安全感，有必要進行地方立法規(guī)范。

（二）制定條例是推進我市基層治理的需要。黨治國理政從強調政府監(jiān)管、管控向政府和非政府組織共管共治轉變。住宅小區(qū)物業(yè)管理融入基層治理工作直接影響著社區(qū)治理水平和社會治理能力，直接影響群眾對社區(qū)治理的滿意度。在上位法對業(yè)主、業(yè)主團體法律性質、地位界定的前提下，地方立法細化規(guī)定，推動業(yè)主自治，推動物業(yè)服務從單純的服務業(yè)態(tài)發(fā)展為參與社會基層治理的重要力量，做到改革決策和立法決策相統(tǒng)一、相銜接，發(fā)揮立法對改革發(fā)展的引領、推動、規(guī)范和保障作用。

（三）制定條例是化解物業(yè)矛盾問題、促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理整體走向法治化、專業(yè)化、市場化和規(guī)范化,同時呈現(xiàn)矛盾糾紛復雜廣泛、市場機制失靈失效、活動主體缺位失序、行政監(jiān)管有心無力的狀況，如：執(zhí)法不進住宅小區(qū)，很多物業(yè)管理問題無法得到及時查處解決；開發(fā)建設遺留問題對后續(xù)物業(yè)管理工作帶來負面影響；業(yè)主大會召開、決定事項和業(yè)主委員會活動不規(guī)范，履職水平不高；物業(yè)服務合同履行與業(yè)主期待有差距；專項維修資金的歸集、管理和使用制度不完善，資金使用難、監(jiān)管難和續(xù)籌難；安置小區(qū)面積較大、住宅質量不高、管理難度大。2011年市政府出臺《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，促進了全市物業(yè)行業(yè)健康、規(guī)范發(fā)展，但《民法典》頒布后法律環(huán)境發(fā)生變化；因取消物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員資質審批等，政府履行監(jiān)管職能發(fā)生變化；業(yè)主物業(yè)意識與認知顯著增強等。響應全社會迫切要求，學習先行地方經(jīng)驗，需要通過立法，推動解決物業(yè)管理難點問題。

第二部分  《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的制定過程

從法規(guī)立項到正式出臺，歷經(jīng)一年時間。

（一）2021年下半年，市住建局梳理住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題并組建專班啟動起草條例。

(二）2022年2月，成立市人大常委會、市政府負責同志任“雙組長”的領導組，推進條例制定。

（三）8月，市政府常務會議通過條例草案，提請市人大常委會進行審議。

（四）8月30日，市人大常委會審議條例草案。

（五）9月—10月，市人大常委會法工委研究吸納常委會組成人員的審議意見、城建環(huán)資工委的審查意見，修改形成條例草案修改稿，通過公布條例草案修改稿、召開座談會等形式征求社會各界意見，研究吸納各方面意見，進行修改完善。

（六）10月27日，市人大常委會審議條例草案修改稿。

（七）市人大常委會法工委研究吸納常委會組成人員意見，學習借鑒長三角和省內兄弟市的經(jīng)驗做法，深入我市住宅小區(qū)物業(yè)管理一線開展調研，廣泛征求市、縣兩級有關部門、物業(yè)管理機構和企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)、居民等方面意見，修改形成條例草案表決稿。

（八）12月21日，市人大常委會表決通過條例。

（九）2023年3月31日省人大常委會批準。

貫徹落實習近平總書記“踐行全過程人民民主”重要指示，堅持問題導向、開門立法，聽取和吸納最廣泛民意，使《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》制定過程成為全過程人民民主的具體實踐，保證立法質量。7月下旬，安排城建環(huán)資工委負責人連續(xù)到市主城區(qū)物業(yè)管理一線了解情況、聽取意見。10月中旬，在貴池區(qū)、東至縣召開征求意見座談會，聽取縣區(qū)有關管理部門、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會、居委會、基層立法聯(lián)系點和物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)公司負責人以及人大代表、業(yè)主代表的意見。11月上旬，委托司法機關、仲裁機構、律師事務所和法律顧問、立法專家顧問結合住宅小區(qū)物業(yè)管理涉訴事項對罰則等重點問題進行研究。公告征求社會公眾意見；召開市直座談會，聽取市直有關部門、貴池區(qū)住建局、街道、居委會、基層立法聯(lián)系點和物業(yè)行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)負責人以及部分立法專家顧問、人大代表、業(yè)主代表的意見。匯總、梳理收集意見建議100余條，認真吸納。

第三部分  《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》內容

一、總覽

（一）我市第10部地方實體法規(guī)。

（二）城市建設與管理領域的專門性地方法規(guī)，專門針對住宅小區(qū)物業(yè)管理進行的立法。條例出臺，是池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展史上的一件大事，標志著我市住宅小區(qū)物業(yè)管理進入了法制化發(fā)展的新時期。

（三）是較多涉及基層治理的地方法規(guī)。

（四）“小快靈”地方立法。選取小切口（住宅小區(qū)物業(yè)管理的單一事項），針對具體問題設計規(guī)范；加快立法速度，提升立法效果，一年完成工作；化繁為簡，短小精悍，管用幾條制定幾條，總條數(shù)五十七條，聚焦需求，突出特色，力求管用好用。

二、主要內容

在上位法的前提下，對住宅小區(qū)物業(yè)管理參與主體的權利與義務組合設計條款，推動形成物業(yè)管理新模式。

條例共七章五十七條，分別為第一章總則、第二章業(yè)主和業(yè)主組織、第三章前期物業(yè)管理、第四章物業(yè)服務、第五章物業(yè)使用與維護、第六章法律責任、第七章附則。

（一）第一章《總則》（第一條到第九條）

依次規(guī)定立法目的依據(jù)、適用范圍、管理原則、政府及其部門職責、議事協(xié)調和行業(yè)自律的內容。

重點內容一：明確“黨建引領、業(yè)主自治、社區(qū)治理、專業(yè)服務、依法監(jiān)管相結合”原則并體現(xiàn)到具體條文中。黨建引領，條例創(chuàng)新性不僅體現(xiàn)在寫入黨建引領，作為物業(yè)管理工作遵循的首要原則，為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作把舵定向，并且賦予社區(qū)、村黨組織建立和完善社會基層治理的職責，將物業(yè)管理融入黨組織領導下的基層治理工作。

重點內容二：政府、部門等職責。

1.明確界定政府職責。規(guī)定“市和縣、區(qū)人民政府應當加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，協(xié)調解決物業(yè)管理工作中的突出問題?！辫b于老舊小區(qū)占全市住宅小區(qū)比例較大，基礎設施配套不足問題較多，需要政府推進解決，規(guī)定“市和縣、區(qū)人民政府應當有序推進實施老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎設施建設，改善業(yè)主居住環(huán)境，促進規(guī)范物業(yè)管理”內容。

2.細化市和縣、區(qū)各有關行政管理部門、機構的職責。鑒于我市物業(yè)管理活動監(jiān)督管理主管部門是住房城鄉(xiāng)建設部門且在一定時期內是保持穩(wěn)定的，由其二級機構房地產(chǎn)管理部門具體負責，條例明確“住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門”為物業(yè)管理行政主管部門；對市、縣兩級住房城鄉(xiāng)建設主管部門物業(yè)管理職責集中表述，囊括主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理職責，從立法上讓住房城鄉(xiāng)建設部門真正能夠擔負起主管職責。

對城市管理、公安、消防救援、市場監(jiān)管等物業(yè)管理涉及較多的部門、機構的職責進行明確，推進執(zhí)法進小區(qū)，打通物業(yè)管理“最后一公里”，推動齊抓共管。對物業(yè)管理涉及較少的部門的職責進行歸納表述。

貫徹落實《中共中央  國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責，賦予其指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會建設，監(jiān)督日常物業(yè)服務，督促業(yè)主依法使用和維護物業(yè)設施等方面的職責，落實屬地責任。規(guī)定居民委員會、村民委員會協(xié)助和配合街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作。

（二）第二章《業(yè)主和業(yè)主組織》（第十條到第二十五條）

一是對首次業(yè)主大會會議籌備、籌備經(jīng)費及使用管理、業(yè)主大會籌備組組成、業(yè)主大會依法決定事項等作了規(guī)定；二是對業(yè)主委員會的性質和職責、禁止行為、履職評估和述職、作出決定的違法情形處理、換屆和換屆（離任）經(jīng)濟責任審計等進行規(guī)定；三是對物業(yè)管理委員會的設置情形、履職和解散、人員組成等作了規(guī)定。

重點內容一：業(yè)主的權利和義務。規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有7項權利、履行8項義務。各地這方面規(guī)定類似，條例第六項“免費查詢物業(yè)承接查驗、日常管理和共有部分的檔案資料”突出保障業(yè)主知情權。

重點內容二：首次業(yè)主大會會議的召開。召開業(yè)主大會通過開會討論形式直接、迅速地反映業(yè)主意愿,客觀、全面形成對涉及業(yè)主自我管理事項具有約束力的多數(shù)意見。首次業(yè)主大會的召開，是選舉產(chǎn)生業(yè)委會的前提,是業(yè)主自治組織建立和完善的標志；能夠促進物業(yè)服務企業(yè)改善服務質量、提升服務水平，使物業(yè)管理法律關系得到完善和平衡。第十二條規(guī)定首次業(yè)主大會會議召開的籌備準備。第十三條規(guī)定首次業(yè)主大會籌備組的組成、事項公布和異議的處理解決?？紤]實際情況，對籌備組成員人數(shù)作了5人到11人的單數(shù)規(guī)定；突出自我管理，規(guī)定業(yè)主代表所占比例過半數(shù)。第十四條規(guī)定首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費，保障會議的如期召開。

重點內容三：業(yè)主大會職權，規(guī)定業(yè)主大會依法決定的事項。前五項和第十一項到第十三項是民法典規(guī)定，第六項到第十項依據(jù)民法典“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”規(guī)定、參照省條例進行細化。就運用信息化技術改進業(yè)主大會集體討論、征求意見和投票表決方式作出規(guī)定，適應網(wǎng)絡信息化趨勢需要，避免在投票表決中，業(yè)主時間不統(tǒng)一，需要業(yè)主親自到場的困難。

重點內容四：業(yè)主委員會，規(guī)定業(yè)主委員會的性質、職責（第十六條）、禁止行為（第十七條）、委員資格條件（第十八條）、評估述職（第十九條），督促業(yè)委會更好地為業(yè)主公共利益服務。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會不依法履行職責或者作出的決定侵害業(yè)主合法權益的救濟渠道（第二十條）、業(yè)主委員會的任期、換屆等事項（第二十一條）、業(yè)主委員會審計（第二十二條）。

重點內容五：物業(yè)管理委員會（第二十三條、二十四條、二十五條）。針對實踐中存在的特定情形，規(guī)定成立物業(yè)管理委員會，代為履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，重點推進成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。

第三章《前期物業(yè)管理》（第二十六條到第三十一條）

規(guī)定新建物業(yè)前期物業(yè)服務企業(yè)應當通過公共資源交易平臺或者其他公開招投標方式進行選聘，同時明確重新選聘前期物業(yè)服務企業(yè)和前期物業(yè)服務企業(yè)退出的內容。第二十七條規(guī)定物業(yè)服務用房，解決物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房配備問題，鑒于物業(yè)服務用房配置省物業(yè)管理條例有詳細規(guī)定，明確“按照省規(guī)定的標準執(zhí)行”；第二十八條明確前期物業(yè)管理開辦費標準由市住房城鄉(xiāng)建設部門制定。

條例對物業(yè)承接查驗的內容、程序、結果及檔案保存等作出詳細規(guī)定。第二十九條規(guī)定縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門參加承接查驗并予以監(jiān)督，同時要求物業(yè)服務企業(yè)“將承接查驗情況在交房時書面告知業(yè)主”并于前期物業(yè)服務合同終止時移交有關財產(chǎn)和資料。

第四章《物業(yè)服務》（第三十二條到第四十五條）

對物業(yè)服務企業(yè)的資質、享有的權利和履行的義務、禁止行為、選聘續(xù)聘和物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理、信息公開、服從配合突發(fā)公共事件應急處理、物業(yè)服務收費、公共收益等作了規(guī)定。

第三十二條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的資格條件，突出專業(yè)服務能力、按標準提供服務，呼應“專業(yè)服務”的原則要求。

第三十三條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的權利；第三十四條、第三十五條分別規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當履行的義務和禁止行為，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的行為。如規(guī)定“排查建筑物體高空墜落等風險隱患”義務，落實民法典第1254條“建筑管理人應當采取必要的安全保障措施”要求，促使物業(yè)服務企業(yè)巡查提前發(fā)現(xiàn)風險隱患點，采取針對性處置措施，為房屋安全使用多一道保障。

第三十六條設立物業(yè)服務第三方評估制度。落實放管服改革新要求，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，建立物業(yè)服務第三方評估制度，在物業(yè)服務中引入獨立、公正第三方評估機構，探索發(fā)揮市場調節(jié)機制的作用。

第三十七條完善和分項明確物業(yè)服務企業(yè)公示服務信息的內容。

第三十八條規(guī)定執(zhí)行應急管理措施的內容。總結新冠肺炎疫情防控工作經(jīng)驗，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)揮了良好的補位作用。根據(jù)應對突發(fā)公共事件實際需要，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)服從、配合執(zhí)行應急管理措施的內容。

關于物業(yè)服務收費。第三十九條明確根據(jù)物業(yè)性質和服務內容等按規(guī)定實行政府指導價和市場調節(jié)價，根據(jù)《價格法》完善物業(yè)服務收費標準的確立和調整程序。第四十條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內共有部分的水電費分攤方式，規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內共有部分的水、電費用需要分攤的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照收費周期及時向業(yè)主公開用量、單價、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分攤。”第四十一條規(guī)定實收物業(yè)服務費不低于百分之十的部分專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護。第四十二條、四十三條規(guī)定業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定規(guī)范交納物業(yè)服務費。

第四十四條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)選聘，主要是組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。重新選聘的，規(guī)定物業(yè)服務合同期限屆滿的九十日以前落實好選聘事項，便于前后物業(yè)服務企業(yè)工作銜接，保持物業(yè)服務平穩(wěn)有序。

第四十五條規(guī)定公共收益事項。

第五章《物業(yè)使用維護》（第四十六條到第五十一條）

對物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為、裝飾裝修告知、車位施劃和管理使用、專項維修資金交存、專項維修資金應急使用等作了規(guī)定。

重點內容一：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內的禁止行為（損害小區(qū)公共利益、破壞小區(qū)公共安全的行為）。

重點內容二：專項維修資金。保修期后的房屋質量問題解決主要依賴專項維修資金。專項維修資金交納方式，實踐中各地做法不一；根據(jù)省人大常委會指導意見未作具體規(guī)定，為具體實施留下改進和操作空間。規(guī)定業(yè)主專項維修資金余額轉讓、補足的規(guī)定以及部門加強管理的內容，保障住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修和正常使用。

重點內容三：專項維修資金應急使用。在《省物業(yè)管理條例》規(guī)定的基礎上，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產(chǎn)安全的緊急情況，設計綠色應急通道，實行特定情形下專項維修資金快速申請審核使用，確保專項維修資金關鍵時候真正用起來。把握三個原則：一是必要性。所列事項屬于危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造。二是便捷性。程序設置以方便專項維修資金使用申請人為原則，不增加申請環(huán)節(jié)和申請要件。三是安全性。應急使用審核時間短，安全監(jiān)管難度大，易發(fā)生資金安全風險。要建立完善事中監(jiān)督和事后監(jiān)管機制，明確資金撥付、公告公示等程序，確保廣大業(yè)主知情，保障資金安全。

第六章《法律責任》（第五十二條到第五十六條）

立足設區(qū)市法規(guī)處罰設置權限和工作實際需要，依據(jù)上位法，按照立法技術規(guī)范，根據(jù)權責相一致的原則，對照條例規(guī)定的禁止性行為，針對我市物業(yè)管理活動中群眾反映強烈的問題、涉訴較多的事項，設定相應的法律責任并設置處罰兜底條款。

第五十二條，對業(yè)委會及其委員實施禁止性行為的罰則。

第五十三條，對物業(yè)服務企業(yè)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、公用設施或者擅自改變物業(yè)服務用房用途或者侵占業(yè)主共有公共收益或者未在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置長期公開及時更新相關信息的罰則。

第五十四條，針對不特定的人損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施、違法停放電動自行車和為電動自行車充電的罰則。

第五十五條，對市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、住房城鄉(xiāng)建設主管部門和其他有關部門及其工作人員的罰則。

第七章 《附則》，規(guī)定條例施行時間，自2023年6月1日起施行。